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不動産の相続税評価額の計算方法
- 最終更新日：2024年5月10日
１ 財産評価基本通達
相続税法２２条では、「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価」とされています。
そうすると、相続税の計算においては不動産も時価によって評価するべきとも思えます。
しかし、財産を時価で評価するといっても、人によって評価方法が異なるのでは、公平性が保てません。
特に不動産の場合には、物件ごとに個別性が強く、人によって評価の仕方も異なります。
そこで、国税庁が「財産評価基本通達」という通達において、各種財産について相続税や贈与税における財産評価の指針を定めています。
不動産の相続税評価額を算定する際にも、基本的には上記通達に従って評価をすることになります。
２ 土地の評価
土地の評価については、①路線価方式と②倍率方式があります。
① 路線価方式
路線価方式とは、路線価に基づいて土地を評価する方式です。
この方式では、路線価に地形や字型に応じた各種補正を加え、その補正がされた路線価に地積を乗じて求めます。
路線価方式では、採用する正面路線価の判定や各種補正率について把握する必要があり、専門的な知識が必要になります。
路線価は全ての道路に設定されているわけではなく、市街地的形態を形成する地域で適用されるとされ、市街化区域や非線引き区域で用途地域の定めがある区域において設定されることが多いです。
② 倍率方式
倍率方式とは、市町村長が決定した固定資産税評価額に国税局長が地域ごとに定めた倍率を乗じて評価する方式をいいます。
固定資産税評価額に倍率を乗じるだけですので、路線価より簡易といえます。
ただし、倍率方式であっても土地の画地認定等の専門的な知識が必要になります。
３ 建物の評価
建物の相続税評価は、固定資産税評価額を基に計算します。
固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書や課税明細書で確認します。
建物を他人に貸している場合には、借家権割合と賃貸割合を反映して計算します。
不動産の相続税評価額の計算においては、専門的な知識が必要になりますので、相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。
