不動産の交換特例と相続税対策

不動産の交換特例は、不動産を売却した際に、売却によって得た利益に対してかかる、譲渡所得税という税金を例外的にかからなくする特例です。

この特例を使うための条件はいくつかありますが、簡単にいうと「同じような目的で、同じような価値の不動産同士を交換した場合には、売却益に課税されない」という制度です。

不動産の交換特例を使うための条件として、次の①から⑥があります。

まず、交換により譲り渡し、また、取得する不動産はいずれも①「固定資産」である必要があります。

さっそく難しい言葉が出てきてしまいましたが、この条件は不動産業者が販売用に所有している棚卸資産等を除外するのが主な目的であり、通常、個人が所有している不動産の大半は固定資産に該当します。

次に、交換により譲り渡し、また、取得する不動産はいずれも、②「同じ種類の資産」である必要があります。

例えば土地と土地、建物と建物の交換なら問題ないですが、土地と建物の交換はできないということです。

重要なポイントなので注意が必要ですが、交換特例は、後に説明するとおり、⑥近い時価（高い方の価格の２割以内）という条件がありますので、通常、土地と建物では、⑥の条件も満たさないことになると思います。

そして、③交換により譲り渡す資産は１年以上所有している必要があり、④交換により譲り受ける資産もまた、交換の相手が１年以上所有し、かつ、交換のために取得したものではないことが必要です。

交換をするために不動産を購入しても、期間や目的に関するこれらの条件を満たさず、特例が使えないことがあるため、この条件には注意が必要です。

さらに、⑤交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用する必要があります。

宅地として使っていた土地を、交換特例を使って別の土地と交換した場合には、交換によって得た土地も「宅地」として使わなければ、この特例は使えないですので、注意しなければなりません。

そして最後に、⑥交換により譲り渡す不動産と、取得する不動産の資産の差額が、２割以内である必要があります。

具体的な例を挙げると、片方の土地の時価が１０００万円であれば、もう片方の土地は、８００万円から１２５０万円までの間である必要があるのです。

参考リンク：国税庁・土地建物の交換をしたときの特例

１でご説明した不動産の交換特例を、どのように利用すれば、相続税対策になるのでしょうか。

最も効果の高い利用方法は、相続税に関する特例である、「小規模宅地の特例」と併せて活用するという方法です。

「小規模宅地の特例」とは、自宅不動産等を被相続人の配偶者や、生計を共にしていた子等が相続し、継続して居住する場合に、自宅不動産等の相続税評価額を最大８割減らして評価してよいという、とても重要で非常に節税効果の高い特例のことです。

この特例にはいくつか制限がありますが、その１つが、「小規模」宅地の特例という名前のとおり、特例が適用できる面積が定められているということです。

その制限の結果として、広い土地であれば、その一部にしか小規模宅地の特例が使えないのに対し、狭い土地であれば、土地の全部に小規模宅地の特例が適用できるということがあるのです。

小規模宅地の特例について、詳しくはこちらをご覧ください。

例えば、６６０平方メートルで相続税評価が３０００万円の土地と、３３０平方メートルで３０００万円の土地があったとします。

６６０平方メートルの土地をあなたの父が所有しており、お父様が亡くなって相続が発生し、お父様と同居していたお母様が土地を相続した場合には、面積の５０％である３３０平方メートルに小規模宅地の特例が適用され、土地の評価は１８００万円となります。

しかし、交換特例を事前に活用しておき、あなたの所有している３３０平方メートルで３０００万円の土地とお父様の土地を交換しておけば、面積全体に小規模宅地の特例が適用でき、土地の評価はわずか６００万円となるので、土地の評価が１２００万円も変わってくることになります。

土地の評価により、遺産全体の評価が、相続税の基礎控除（一定の金額まで相続税がかからないという制度）を下回る遺産しかないという評価を受けることができる場合も多くありますので、ケースによっては、相続税額をゼロにすることもできるのです。