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不動産の交換特例と相続税対策

  • 文責:所長 税理士 岩崎友哉
  • 最終更新日:2023年1月13日

1 不動産の交換特例

⑴ 不動産の交換特例の制度の概要

不動産の交換特例は、不動産を売却した際に、売却によって得た利益に対してかかる、譲渡所得税という税金を例外的にかからなくする特例です。

この特例を使うための条件はいくつかありますが、要するに「同じような目的で、同じような価値の不動産同士を交換した場合には、売却益に課税されない」という制度です。

⑵ 交換特例の具体的な内容

不動産の交換特例を使うための条件(次の①から⑥)があります。

まず、交換により譲り渡し、また、取得する不動産はいずれも①「固定資産」である必要があります。

さっそく難しい言葉が出てきてしまいましたが、不動産業者が販売用に所有している棚卸資産等を除外する趣旨であり、通常、個人が所有している不動産の大半が、固定資産に該当します。

次に、交換により譲り渡し、また、取得する不動産はいずれも、②「同じ種類の資産」である必要があります。

土地と土地、建物と建物の交換なら問題ないですが、土地と建物の交換はできないということです。

重要なポイントなので注意が必要ですが、交換特例は、後に説明するとおり、⑥近い時価(高い方の価格の2割以内)という条件がありますので、通常、土地と建物では、⑥の条件も満たさないことになると思います。

そして、③交換により譲り渡す資産は1年以上所有している必要があり、④交換により譲り受ける資産もまた、交換の相手が1年以上所有し、かつ、交換のために取得したものではない物であることが必要です。

交換をするために不動産を購入しても、期間や目的に関するこれらの条件を満たさず、特例が使えないことがあるため、この条件には、注意が必要です。

さらに、⑤交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用する必要があります。

宅地として使っていた土地を、交換特例を使って別の土地と交換した場合には、交換によって得た土地も「宅地」として使わなければ、この特例は使えないですので、注意しなければなりません。

そして最後に、⑥交換により譲り渡す不動産と、取得する不動産の資産の差額が、2割以内である必要があります。

片方の土地の時価が1000万円なのであれば、もう片方の土地は、800万円から1250万円までの間である必要があるのです。

2 不動産の交換特例と相続税対策

⑴ 不動産の交換特例の活用方法

1でご説明した、不動産の交換特例を、どのように利用すれば、相続税対策になるのでしょうか。

最も効果の高い利用方法は、相続税に関する特例である、「小規模宅地の特例」と併せて活用するという方法です。

「小規模宅地の特例」とは、自宅不動産等を被相続人の配偶者や、生計を共にしていた子等が相続し、継続して居住する場合に、自宅不動産等の相続税評価額を最大8割減らして評価して良いという、とても重要で非常に節税効果の高い特例のことです。

この特例にはいくつか制限がありますが、その1つが、「小規模」宅地の特例という名前のとおり、特例が適用できる面積が定められているということです。

その制限の結果として、広い土地であれば、その一部にしか、小規模宅地の特例が使えないけれども、狭い土地であれば、土地の全部に小規模宅地の特例が適用できるということがあるのです。

⑵ 小規模宅地の特例と交換特例を活用した節税の具体例

たとえば、660平方メートルで相続税評価が3000万円の土地と、330平方メートルで3000万円の土地があったとします。

660平方メートルの土地をあなたの父が所有しており、お父さんが亡くなって相続が発生し、お父様と同居していたお母様が土地を相続した場合には、面積の50%である330平方メートルに小規模宅地の特例が適用され、土地の評価は1800万円となります。

しかし、交換特例を事前に活用しておき、あなたの所有している330平方メートルで3000万円の土地とお父様の土地を交換しておけば、面積全体に小規模宅地の特例が適用でき、土地の評価はわずか600万円となりますので、土地の評価が1200万円も変わってくることになります。

土地の評価により、遺産全体の評価が、相続税の基礎控除(一定の金額まで相続税がかからないという制度)を下回る遺産しかないという評価を受けることができることも多くありますので、ケースによっては、相続税額をゼロにすることもできるのです。

3 税理士法人心 東京税理士事務所にご相談ください

相続税の対策は、上で説明した小規模宅地の特例もそうですが、「誰」が引き継ぐかによって、特例が適用できる場合とできない場合があり、また、揉めていて不動産の帰属が決定しなければ、遺産分割が完了するまで特例が適用できない等、いかに遺産の帰属を適切に、そしてスムーズに決定するかという遺産分割に関するノウハウも重要です。

相続税や不動産の税法上の知識だけではなく、円満な分割という弁護士の経験も不可欠ともいえるとても難しい分野です。

当法人では、相続事件を集中して担当する弁護士法人心の弁護士と協力して対応できる体制を整えておりますので、ワンストップで相続に関する最適な解決を提案することができます。

相続に関するご相談は原則無料ですし、ご予約いただければ、土日祝や夜遅くのご相談にも対応いたしますので、まずはお気軽に当法人までご相談ください。

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