タワーマンションが相続税対策になるのですか？
- 最終更新日：2023年9月20日
１ 不動産と相続税対策
不動産を購入することで、相続税を減らすことができると聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
なぜ不動産を購入することが相続税対策になるのか、疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれませんので、その仕組みを説明していきたいと思います。
まず、相続税の計算は、相続により取得した財産の価額に基づいて行われます。
相続財産が不動産の場合、相続税評価額で評価を行います。
相続税評価額は、売買価格とは異なる基準です。
具体的には、路線価方式又は倍率方式のどちらかで算出され、一般的に売買価格の８割程度の評価になると言われています。
相続財産が多くなるほど適用される相続税率が高くなりますので、相続税額を減らすためには、課税対象になる相続財産の評価総額を減らす必要があります。
現金１億円の評価額は１億円として評価されますので、１億円分について相続税が課税されます。
他方、１億円で不動産を購入しておけば、８０００万円程度の評価額となることが多いです。
そのため、不動産評価額８０００万円分について相続税が課税されることになりますので、現金１億円を持っている場合と比較すると２０００万円分課税対象になる遺産を目減りさせることができ、節税になります。
２ タワーマンションと相続税対策について
東京では、相続税対策のためにタワーマンションを購入する方が少なくありません。
以下、その仕組みについて端的に説明すると、相続税評価額と購入価格の差が非常に大きいため、この価格差を利用するということです。
⑴ タワーマンションでは土地の持ち分が少なくなる
マンションを購入した場合、部屋の部分についての所有権を得るだけでなく、マンションが建っている土地についても専有面積按分で所有権を得ることになります。
たとえば、全く同じ面積の部屋が１０戸あるマンションの一室を購入した場合、マンション敷地の１０分の１についても購入したことになるのです。
マンションの相続税評価額は、マンションの敷地である土地と建物が別々に計算されます。
そうすると、タワーマンションの場合、総戸数が多いため、按分した場合の土地の持ち分は少なくなります。
その結果として、評価額は、売買価格に比較して８割以下となることも多いです。
⑵ 高層階と低層階の差
また、タワーマンションは、最上階の部屋と１階の部屋では、かなり売買価格が異なるのに対し、評価額の計算方法は基本的に一緒となります。
例えば、タワーマンションの１階の部屋を１億円で購入した場合相続税評価額は８０００万円として、２０００万円分相続財産を低く評価できるのに対し、最上階の部屋を１億５千万円で購入した場合相続税評価額は１階と同じく８０００万円となるので、７０００万円分相続財産を低く評価できることになります。
ただし、税制改正により、課税が強化されているため注意が必要です。
具体的には、２０１７年以降に建設されたタワーマンションの場合、タワーマンションの上層部分の固定資産税等が高く計算されることになりました。
また、相続開始直前にタワーマンションを購入し、相続発生後、相続人が比較的早期に売却することで相続税を節税しようとしたのですが、タワーマンション節税が認められなかった事例もありますので注意が必要です。
ご心配な方は、税理士にご相談ください。
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