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タワーマンションが相続税対策になるのですか?

  • 文責:所長 税理士 岩崎友哉
  • 最終更新日:2021年3月25日

1 不動産と相続税対策

不動産を購入することで,相続税を減らすことができると聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

その仕組みを説明していきたいと思います。

相続税の計算において,相続財産が不動産の場合,相続税評価額という,売買される価格とは異なる額の評価を行います。

相続税評価額は,路線価方式又は倍率方式のどちらかで算出され,一般的に売買価格の8割程度の評価になると言われています。

そのため,現金1億円は,当たり前ですが,1億円として評価され,1億円分について相続税が課税されるのに対し,1億円で,1億円の不動産を購入しておけば,8000万円程度の評価額となり8000万円分について相続税が課税され,節税になります。

2 タワーマンションと相続税対策について

東京では,相続税対策のためにタワーマンションを購入する方が少なくありません。

以下,その仕組みについてご説明します。

⑴ タワーマンションでは土地の持ち分が少なくなる

マンションを購入した場合,部屋の部分についての所有権を得るだけでなく,マンションが建っている土地についても専有面積按分で所有権を得ることになります。

たとえば,全く同じ面積の部屋が10戸あるマンションの一室を購入した場合,マンション敷地の10分の1についても購入したことになるのです。

タワーマンションの場合,戸数が多いため,按分した場合の土地の持ち分は少なくなり,評価額は,売買価格に比較して8割以下となることも多いです。

⑵ 高層階と低層階の差

また,タワーマンションは,最上階の部屋と1階の部屋では,かなり売買価格が異なるのに対し,評価額の計算方法は基本的に一緒となります。

例えば,タワーマンションの1階の部屋を1億円で購入した場合相続税評価額は8000万円として,2000万円分相続財産を低く評価できるのに対し,最上階の部屋を1億5千万円で購入した場合相続税評価額は1階と同じく8000万円となるので,7000万円分相続財産を低く評価できることになります。

ただし,税制改正により,2017年以降に建設されたタワーマンションの場合,タワーマンションの上層部分の固定資産税等が高く計算されることになりました,また,相続開始直前にタワーマンションを購入し相続人が相続後比較的早期に売却することで,相続税を節税しようとしたのですが,タワーマンション節税が認められなかった事例もありますので注意が必要です。

ご心配な方は,税理士にご相談ください。

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